Všechny důležité informace kolem hypoték po 1. říjnu. Co je DTI a DSTI, jak kupovat, jak refinancovat?

Přišel říjen a s ním platnost nových podmínek pro získání hypotéky. Když vidíme ten chaosek, rozhodli jsme se mladým sepsat pár informací. Refresher nedávno vydal krásný článek o cenách nájmu v Praze, který si můžete přečíst tady.

Možná ale přemýšlíte o koupi vlastního bytu nebo domu. Jak se to vlastně dneska s těmi hypotékami má a co je všechno možné, zjistíte právě teď.

ČNB zpřísnila podmínky hypotečních úvěrů

Pokud se vám při pohledu na ceny nemovitostí protáčejí panenky, tak věřte, že v tom nejste sami. Panenky se protáčejí i ekonomům ČNB, která postupně zavádí opatření trh s nemovitostmi a úvěry trochu zbrzdit. Všechno začalo minulý rok v dubnu, kdy vyšlo ze strany ČNB doporučení poskytovat maximálně 80%, omezenému počtu klientů 90%, hypoteční úvěry v poměru k ceně kupované nemovitosti (ukazatel LTV).

Podle guvernéra Jiřího Rusnoka jsou nemovitosti aktuálně nadhodnocené o 15 %.

A protože se staví velmi málo, očekává se, že cena ještě poroste. Nepřiměřeně k tomuto trendu však rostou příjmy domácností, a proto se ČNB obává, že o úvěr budou žádat čím dál rizikovější žadatelé. Preventivně tedy vytvořila druhou vlnu opatření, která přišla 1. října. Skrývá se pod dvěma značkami DTI a DSTI.

- DTI (debt-to-income) je poměr dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele. Nastavená horní hranice je 9násobek ročního příjmu.

- DSTI (debt service-to-income) je podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku. Nastavená horní hranice je 45 % měsíčního výdělku.

Protože se ČNB snaží i přes restrikce odrážet reálné potřeby trhu, nastavila malou míru tolerance. U 5 % úvěrů tak budou moci banky hodnoty DTI a DSTI překročit. Detailně rozepsaný příklad výpočtů a další informace uvádí oficiální zpráva ČNB pro veřejnost.

Jsou restrikce ČNB závazné?

Nejsou. Jedná se o doporučení, přičemž ČNB stále usiluje o změnu legislativy v tom duchu, aby se jejich nařízení povinné staly. Zatím je realita taková, že banky doporučení respektují a existuje jen málo nabídek, které by jim odporovaly. Nikdo se nechce dostat do konfliktu s centrální mocí. Vztah ČNB a bank prozatím zůstává na partnerské rovině, což je pozitivní. Už znáte pravidla, teď podle nich pojďme hrát.

Malý byt pronajímat, koupit až velký?

Na první pohled to zní logicky. Důvody mohou být například:

Nevím, kde se chci do budoucna usadit ani s kým

Budoucí partner bude usilovat o jiné místo k životu

V budoucnu stejně budu muset pořídit větší kvůli rodině

A jeden za všechny: jak bych to udělal s hypotékou?

Pamatujte, že po vyřízení hypotečního úvěru jste bance zavázaní jen na dobu fixace. Jakmile tato lhůta vyprší, vaše hypotéka se na malý moment odemkne vůči novým změnám. Jednou z nich může být například zmíněná výměna nemovitosti za větší nebo například stěhování za prací. Byt zkrátka vyměníte za jiný nebo za dům. Tomu si hypoteční úvěr uzpůsobíte, možná i změníte banku, a zafixujete na další období. Hypotéka musí vždy pasovat na vaše cíle. Ty se během života mění, ale nebojte, hypoteční úvěr, je k tomu z podstaty přizpůsobený. Protože se jedná o velkou transakci a návaznost bydlení musí být přesná, zvažte využití služeb realitního makléře. Nechcete spát měsíc u tchyně na gauči.😂

Nová pravidla pro refinancování

Pokud hypotéku už máte a chystáte se nemovitost z nějakého důvodu vyměnit, zjistěte si teď, jak je to s refinancováním po zavedení nových restrikcí od ČNB. Kompletní úřední sdělení ČNB je k pročtení zde. Komentář pro veřejnost z 3. 10. 2018 k refinancování hypoték po zastropování DTI a DSTI si můžete přečíst zde.

- Pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení hypotečního úvěru, nebude nutné posuzovat, zda žadatel splňuje limity DTI a DSTI

- Pokud dojde k navýšení refinancovaného hypotečního úvěru o více než 10 % nebo o více než 200 tis. Kč bude se posuzovat, zda žadatel splňuje limity DTI a DSTI jako u nového úvěru

Hypotéky poskytuje i stát

Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) začal v červenci 2018 poskytovat úvěry pro mladé s výhodnými podmínkami. Zatímco u banky může být úrok například 2,4 %, úvěr na bydlení od SFRB je jen 1,12 %. Finance jsou připravené pro manželské nebo registrované páry do 36 let. Na rekonstrukci mohou požádat až o 300 000 a na koupi bytu 1,2 milionu a dům až 2 miliony. I tak fond respektuje doporučení ČNB a poskytuje úvěry do max 80% LTV.

Kdo jsme

Působíme v Praze a Středních Čechách. Pronajímáme a prodáváme nemovitosti už 13 let. Když vidíme ten hypoteční chaosek, rozhodli jsme se mladým sepsat pár informací. :)

Tým MV reality

Disclaimer: Článek má informační charakter a data v něm obsažené mohou časem zastarat. Vždy se proto mrkněte po aktuálních.

Další zdroje:

https://www.cnb.cz/cs/verejnost/pro_media/tiskove_zpravy_cnb/2018/20180612_zfs.html