Postup, ako správne oceniť nehnuteľnosť

Vlastníci sa s oceňovaním stretávajú pri predaji, kúpe, žiadosti o úver, ale aj v dedičskom alebo rozvodovom konaní. Napriek tomu mnohí nevedia, aký postup odborník využíva, čo presne hodnotí a prečo sa jednotlivé kroky nedajú vynechať. Nasledujúci text prináša ucelený prehľad celého procesu, aby ste získali jasnú predstavu o tom, ako prebieha odborné oceňovanie a prečo závisí kvalita výsledku od presných podkladov. Podobný prístup sa uplatňuje aj v iných odboroch, napríklad pri tvorbe dokumentov, akým je znalecký posudok na vozidlo.

Prečo je potrebné definovať účel ocenenia

Každé ocenenie začína presným určením účelu. Iné požiadavky majú banky pri financovaní, iný rozsah informácií potrebujú právnici pri majetkovom vysporiadaní a špecifické nároky majú aj súdne konania. Účel preto ovplyvňuje nielen rozsah práce, ale aj spôsob, akým odborník hodnotu vypočíta. Už v tejto fáze je dôležité, aby vlastník poskytol všetky informácie, ktoré môžu mať na výsledok vplyv.

Zber dokumentácie a technických podkladov

Jedným z najdôležitejších predpokladov správneho ocenenia je kompletná dokumentácia. Odborník si od klienta vyžiada list vlastníctva, technické popisy, pôdorysy, projekty, energetické certifikáty či informácie o úpravách a rekonštrukciách. Presné podklady umožňujú lepšie pochopiť stav a parametre stavby. Kvalitná príprava je rovnako dôležitá pri všetkých odborných dokumentoch, ktoré patria medzi znalecké posudky.

Obhliadka a technické posúdenie objektu

Po zozbieraní dokumentácie prichádza na rad fyzická obhliadka. Odborník počas nej porovnáva údaje z dokumentov so skutočnými vlastnosťami stavby. Hodnotí celkový technický stav, materiály, mieru opotrebovania, kvalitu vyhotovenia, ale aj lokalitu, dopravné napojenie, dostupnosť služieb a využiteľnosť pozemku. Práve táto návšteva často odhalí detaily, ktoré nemožno vyčítať z dokumentácie, a preto predstavuje kľúčový krok celého procesu.

Analýza trhu a porovnávacia fáza

Po obhliadke nasleduje analytická časť, pri ktorej odborník skúma trh s nehnuteľnosťami. Porovnáva predajné ceny podobných objektov v okolí, vyhodnocuje vývoj dopytu, priemerné časy predaja a regionálne odchýlky. Využíva pritom metodiky, ktoré spĺňajú legislatívne požiadavky a sú uznávané bankami aj súdmi. Vďaka tomuto porovnaniu je možné stanoviť reálnu trhovú hodnotu, ktorá nie je iba orientačným odhadom.

Zdroj obrázka: https://unsplash.com/

Výpočet a odborné stanovenie hodnoty

Výsledná cena sa určuje kombináciou viacerých výpočtových modelov, pričom odborník berie do úvahy technický stav, opotrebenie, lokalitu, výnosový potenciál aj špecifické vlastnosti objektu. Do interného pracovného spisu je zaradený aj základný posudok, ktorý slúži ako medzikrok pred vypracovaním finálneho dokumentu. Výsledná hodnota preto nie je subjektívnym názorom, ale odborným záverom opretým o vypočítateľné a porovnateľné ukazovatele.

Tvorba finálneho znaleckého dokumentu

Záverečná fáza pozostáva z vypracovania prehľadného dokumentu, ktorý obsahuje opis stavby, technickú charakteristiku, fotografie, analytické porovnania a presný výpočet výslednej hodnoty. Hoci dokument nemá formálne časové obmedzenie, dôležitým faktorom je jeho aktuálnosť. Mnohé banky totiž akceptujú ocenenie iba niekoľko mesiacov, čo súvisí s dynamikou realitného trhu. Aj preto je vhodné sledovať, aká je platnosť znaleckého posudku v praxi pri rôznych inštitúciách.

Kde sa ocenenie využíva

Vypracovaný dokument sa používa pri predaji či kúpe nehnuteľností, pri vybavovaní hypoték, pri majetkových vyrovnaniach, v súdnych sporoch aj pri poistných udalostiach. Keďže ide o odborne spracovaný podklad, má vyššiu váhu než neoficiálne odhady realitných maklérov alebo subjektívne predstavy vlastníkov. Pomáha predchádzať sporom a poskytuje objektívny základ pre finančné rozhodnutia.