Ako správne vypracovať znalecký posudok pri oceňovaní nehnuteľností

Ak stojíte pred predajom, kúpou alebo potrebujete financovanie, nevyhnutnou súčasťou procesu je zadováženie znaleckého posudku na nehnuteľnosť. Ide o oficiálny dokument, ktorého hlavnou úlohou je určiť reálnu trhovú cenu vášho domu, pozemku alebo bytu.

Prečo je posudok taký dôležitý?

Potreba znaleckého posudku na nehnuteľnosť vzniká najmä vtedy, keď sa na cene nevie dohodnúť viac strán, alebo ak do procesu vstupuje tretia, regulovaná strana, ako napríklad banka či súd. Bankové inštitúcie ho považujú za základný kameň pri schvaľovaní hypoték. Ak žiadate o úver, napríklad Slovenskú sporiteľňu, znalecký posudok SLSP zabezpečuje veriteľovi istotu, že poskytnutá suma zodpovedá hodnote zaistenej nehnuteľnosti. Okrem toho sa s ním stretnete pri dedičskom konaní, rozvodoch alebo pri vklade do obchodného majetku.

Kto smie ohodnocovať a ako ho vybrať?

Ohodnotenie môže vykonať výhradne zapísaný znalec v odbore oceňovania nehnuteľností. Títo profesionáli sú registrovaní v oficiálnom zozname Ministerstva spravodlivosti SR a ručia za správnosť svojich výstupov.

Pri výbere je dôležité zohľadniť, pre aký účel posudok potrebujete. Ak ide o úver, napríklad vo VÚB, budete potrebovať znalecký posudok VUB. Banka často sama odporučí (alebo vyžaduje) využitie znalca zo svojho interného zoznamu. Tým sa zabezpečí, že výsledný dokument bude spĺňať prísne kritériá banky a urýchli sa schvaľovací proces.

Zdroj obrázka: https://unsplash.com/

Fázy vypracovania: Od podkladov po pečiatku

Proces stanovenia hodnoty nehnuteľnosti prebieha v niekoľkých logických krokoch:

Fáza I: Dohoda a kompletizácia dokumentácie

Po výbere znalca a odsúhlasení termínu je kľúčové pripraviť si všetky potrebné podklady. Čím precíznejšie a rýchlejšie tieto podklady dodáte, tým skôr bude posudok hotový. K základným dokumentom patrí najmä:

Aktuálny výpis z katastra (List vlastníctva)

Dokumentácia k stavbe (pôdorysy, technická dokumentácia)

Kolaudačné rozhodnutie (pre hotové stavby)

Pri ohodnocovaní špecifických jednotiek, ako je znalecký posudok bytu, je nevyhnutné presne určiť aj spoločné priestory a podiely na pozemku, ak sú relevantné.

Fáza II: Fyzická kontrola a meranie

Nasleduje neodmysliteľná obhliadka. Znalec nehnuteľnosť osobne navštívi, aby zistil jej skutočný stav, umiestnenie v teréne a mieru opotrebenia. Počas obhliadky sa vykonáva fotodokumentácia, zameranie a kontrola súladu dokumentácie s reálnym stavom. Zaznamenáva sa všetko, od kvality strechy a okien až po dispozičné riešenie a technické siete.

Fáza III: Analytická práca a záver

Po zozbieraní údajov prichádza na rad analytická časť. Znalec analyzuje lokálny trh, porovnáva danú nehnuteľnosť s nedávnymi predajmi podobných objektov v okolí a pomocou štandardizovaných metód (napr. porovnávacej, výnosovej alebo nákladovej metódy) vypočíta finálnu hodnotu.

Výsledný posudok je záväzný dokument, ktorý obsahuje podrobný opis nehnuteľnosti, analýzu trhu, výpočet hodnoty, záver a všetky prílohy. Obdržíte ho v tlačenej forme s podpisom a úradnou pečiatkou znalca.